Бесплатный полезный материал по земельным вопросам

А вы знали, что ваши земельный участок может «обрести новую жизнь» и стать привлекательным инвестпроектом в сфере туризма?

Да, все потому что у нас в стране действует Постановление Правительства РФ от 21.09.2020 г. № 1509, согласно которому «заросший» земельный участок можно использовать в соответствии с видами использования лесов, предусмотренными ст. 25 Лесного кодекса РФ, в том числе для осуществления рекреационной деятельности!

Как это сделать и что нужно знать?

▪️требования к участку (необходимо одновременное их соблюдение):

— земли сх назначения

— площадь участка более 0,5 га

— деревья на участке высотой более 5 м

— лесной растительный покров на участке должен составлять более 75% площади участка

— показатели сомкнутости крон древесного и кустарникового яруса 0,8 — 1

▫️участок может быть как в собственности, так и в аренде, так и в безвозмездном пользовании

▪️в течение 2-х лет с момента возникновения права на участок необходимо направить соответствующее заявление в Россельхознадзор и материалы фотофиксации лесных насаждений на участке

▫️если ваш участок относится к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям, то ничего не получится

▪️если по вашему заявлению принято положительное решение, то:

—  ваш участок не будет считаться как «заросший», т. е. неиспользующийся по назначению

— в договор аренды, договор безвозмездного пользования будут внесены соответствующие изменения по целевому назначению участка в соответствии с выбранным видом использования лесов

▫️для использования лесов потребуется составление проекта освоения лесов, подача лесной декларации и отчетов об использовании лесов

У вас есть «заросший» с/х участок, и вы хотите дать ему новую жизнь? Обращайтесь.

Земельный участки для коммерции как правило предоставляются с торгов (кто предложил больше цену, тот и выиграл аукцион). Все предложения о продаже «государственной» земли размещаются на сайте torgi.gov.ru

Виды разрешенного использования (ВРИ) земельных участков утверждены приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412. И для небольшого магазина площадью до 5000 кв. м. подходят следующие ВРИ:

— магазины (код 4.4)

— предпринимательство (код 4.0)

— Обслуживание жилой застройки (код 2.7)

— Жилая застройка (код 2.0)

И хочется то ведь сразу в собственность купить участок., но вот незадача — участок, на котором предусматривается стройка здания (за исключением индивидуального жилого дома и садового дома) должен предоставляться сначала в аренду. И лишь после постройки здания магазина такой участок можно будет выкупить в собственность. Тут также стоит сразу отметить, что изменение ВРИ у арендованного на торгах участка невозможно.

Конечно — если промониторить сайт torgi.gov.ru то есть ряд регионов, кто практикует продажу участка подл магазин сразу в собственность. Но тут надо быть готовым к тому, что есть риск отмены таких торгов ФАС, либо признания потом еще самой сделке по продаже недействительной… Оно вам надо?

Какие еще есть варинаты тогда? 

▪️покупка участка в собственность с иным ВРИ, но с возможностью изменения ВРИ, предусматривающего строительство магазина, без дополнительных разрешений (когда градостроительный регламент территориальной зоны, в которой расположен такой участок, предусматривает среди основных ВРИ такие «новые» виды разрешенного использования

▫️покупка участка в собственность с иным ВРИ, но с возможность изменения ВРИ на условно разрешенный ВРИ под магазин в этой территориальной зоне.

Здесь есть риск не изменения ВРИ так как требуется проведение публичных слушаний

▪️если же нужного вам участка нет на torgi.gov.ru, то можно самим инициировать проведения аукциона. Для этого нужно найти «свободное» место, где градостроительным регламентом нужной территориальной зоны предусмотрен ВРИ под магазин и подготовить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории

 ▫️ну и не стоит забывать о покупке участка с известных досок объявлений. Как ни странно там имеют место быть подходящие варианты с гораздо более привлекательной ценой.

Я оказываю полный комплекс услуг по поиску и приобретению земельных участков под коммерцию. Обращайтесь.

Любое получение земельного участка от государства (будь то, например, предоставление участка в аренду, выкуп участка в собственность под зданием и т. д.) это государственная услуга, которая достаточно подробно расписана в Земельном кодексе РФ и других нормативных актах.

Но многие, кто получал эту услугу, понимают, что это крайне «забюрокротизированная» процедура. И на деле легких путей там нет (нарушение сроков рассмотрения заявлений, необоснованные отказы, отсутствие содействия и др). Порой мне даже кажется, что чиновники делают все для того, чтобы заявитель не получил земельный участок.

Самый действенный способ пресечь такие правонарушения — административный иск об обжаловании действия (бездействия), решения (акта) органа власти.

Что нужно прежде всего знать?

▪️иск подается в суд общей юрисдикции (причем ходить никуда не надо, достаточно  подать документы в эл виде через  ГАС «Правосудие»)

▫️необходимо уплатить госпошлину в размере 3000 руб. (вернется вам при положительном решении суда)

▪️в иске нужно подробно изложить все обстоятельства нарушения, желателно подтвердив их документами (заявление об оказании услуги, отказ органа власти и тд) и свои требования о признании незаконным (необоснованным) действия (бездействия) органа власти

▫️обязанность доказывания законности своего действия, решения лежит именно на органе власти, а не заявителе!

И тут напомню, что все основания для отказа в предоставлении участка носят исчерпывающий характер! Никакой самовольности (чем так злоупотребляют отдельные чиновники) быть не должно.

▪️суд обязан оценивать обжалуемое решение только на предмет законности изложенных в нем оснований. Никаких новых оснований отказа в ходе рассмотрения дела!

Вам отказывают в предоставлении участка? Столкнулись с произволом местных властей? Обращайтесь, поможем!

По общему правилу изменение вида разрешённого использования земельных участков  — процедура бесплатная. Однако в Москве и Московской области подход к этому вопросу несколько иной и регулируется законами этих субьектов.

Так в связи присоединением территорий к Москве новых территорий еще в 2013 г в Москве и Московской области была введена плата за изменение ВРИ ЗУ на новый ВРИ, предусматривающий строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, и порядок ее расчета, который постоянно совершенствуется,

Для расчёта платы за изменение ВРИ ЗУ применяются формулы, учитывающие соотношение кадастровых стоимостей земельного участка — будущей (новой), которой станет обладать участок после изменения его ВРИ, и существующей (старой), определяемой на дату подачи заявления об изменении ВРИ.

В формуле расчета платы также применяются рассчитываемы Департаментом государственного имущества Москвы и Министерством имущественных отношений Московской области различные коэффициенты и ставки соотвественно.

В применяемых в Москве коэффициентах учитываются:

— изменение цен, установленный на дату обращения

— стоимость и площадью строящихся объектов, их функциональное назначение

— местоположение земельного участка 

— коэффициент ренты, устанавливаемый нормативными актами Москвы.

— коэффициент разницы кадастровых стоимостей

На внесение платы за изменение ВРИ ЗУ в Москве может быть предоставлена рассрочка.

В Подмосковье получить расчет платы за изменение ВРИ земельного участка можно в электронном виде с помощью сервиса на портале услуг. Данная информация актуальна по сотоянию на начло 2026 г.

Планируете изменить назначение своего участка? Обращайтесь, поможем! 

Немногие знают, что у нас в стране действует Федеральный закон от 7 июля 2003 года N 112-ФЗ, согласно которому каждый гражданин вправе вести личное подсобное хозяйство в целях удовлетворения личных потребностей.

Для этого любое лицо вправе получить земельный участок от государства. Участок можно купить в собственность, но гораздо интереснее взять его в аренду. Ведь в аренду участок для ведения ЛПХ (полевой участок) предоставляется без торгов! Количество участков не ограничено, но важно иметь ввиду:

▫️ Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих ЛПХ, устанавливается в размере 0,5 га.

Однако регионы вправе увеличить максимальный размер до 2,5 га.

В среднем по регионам такой размер увеличен до 1 га. Что такое 1 га? Это 10 стандартных участков по 10 соток!

▪️никакое ИП открывать не надо

▫️участок должен быть расположен за границами населенного пункта, т. е. иметь категорию земли сельскохозяйственного назначения

▪️срок аренды до 49 лет!

▫️арендные платежи очень низкие

Хотите получить такой участок себе? Обращайтесь ко мне.

В земельном законодательстве как и в других сферах предусмотрен ряд категорий граждан, которые имеют социальные гарантии. К таким относятся и ветераны боевых действий.

Согласно Федеральному закону «О ветеранах» они имеют первоочередное право на получение земельного участка (зу) на следующих условиях: 

▫️зу предоставляется без торгов

▪️зу предоставляется в аренду

▫️участок предоставляется для ведения садоводства или огородничества

▪️получить можно только 1 раз и 1 участок 

▫️зу выбирается заявителем самостоятельно и не зависит от прописки

Для предоставления зу нужно найти «свободную» землю нужного целевого назначения, подготовить схему расположения участка на кадастровом плане территории, собрать нужный комплект документов, согласовать эту схему в уполномоченном органе власти и провести кадастровые работы.

Арендная плата за пользование участка будет небольшая (в размере земельного налога) и позволит неспешно построить жилой или садовый дом на участке для ведения садоводства и при желании выкупить потом участок в собственность.

Согласитесь, неплохо бы иметь свой участок где-нибудь на берегу водоема…

Не знаете как это сделать? Обращайтесь. Надо пользоваться своими правами и предоставленными возможностями.

Одной из форм совместного проживания в индивидуальных жилых домах, владения и пользования общим имуществом на одной территории является садовое некоммерческое товарищество. А уж назвать его можно как угодно (коттеджный поселок, загородный клуб и тд).  

Что для этого нужно и какие у него плюсы? Разбираемся. ▪️минимум 7 членов 

▫️создать юр лицо (СНТ) в установленном законом порядке 

▪️ найти свободный участок с целевым назначением «для ведения садоводства».Участки для ведения садоводства могут предоставляться как на землях сельскохозяйственного назначения, так и землях населенного пункта. 

▫️участок предоставляется СНТ в безвозмездное пользование сроком до 5 лет.

Площадь «общего запрашиваемого» участка состоит из площади участка для каждого члена СНТ (как правило, 15 соток на каждого) и площади земель общего пользования в СНТ (под дороги, детские площадки, контейнеры для вывоза мусора и тд), которая равняется 20-25% от суммы площадей участков членов СНТ. 

▪️СНТ обязано подготовить проект межевания территории и выполнить все необходимые кадастровые работы для постановки на кадастровый учет земельных участков.

▫️земельный участок каждому члену может быть предоставлен без торгов в аренду или выкуплен им также без торгов сразу в собственность.

▪️члены СНТ обязаны уплачивать членские и целевые взносы. 

▫️все решения по СНТ принимаются на общем собрании членов СНТ.

Основными безоговрочными плюсами СНТ являются: — получение земли без торгов — возможность выбора места проживания в коллективе друзей/единомышленников — снижение затрат каждого члена на общие нужды (дороги, свет, уборка территории и тд)

Безусловно организация СНТ требует серьезных временных и трудовых затрат. Но ведь можно и на аутсорс все отдать. Интересно? Пишите мне. 

Назначение земли играет ключевую роль в определении возможностей использования земельного участка.

В Москве процедура изменения вида разрешенного использования участка особенно актуальна и также имеет место быть, но есть свои нюансы. Что нужно знать:

▪️собственник участка вправе самостоятельно выбирать любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территории города Москвы

▫️виды разрешенного использования земельных (далее — ВРИ)  участков определяются правила землепользования и застройки города Москвы, установленные постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 г  № 120-ПП

▪️новый ВРИ участка считается выбранным с момента внесения записи в ЕГРН Росреестром

 ▫️ в случае отсутствия необходимого ВРИ в ПЗЗ потребуется корректировка ПЗЗ, которая возможна по результатам публичных слушаний и с учетым подготовленных обосновывающих материалов

 ▪️арендаторы и другие правообладатели земельных участков, которые находятся в собственности Москвы или собственность на которые неразграничена, также вправе претендовать на изменение ВРИ путем обращения в Депратамент городского имущества городы Москва

▫️изменение ВРИ с большой долей вероятности повлечет изменение кадастровой стоимости участка, и как следствие потребует внесение платы за изменение ВРИ, повлечет изменение размера земельного налога или размера арендных платежей.

Хотите реализовать коммерческий проект в Москве, но назначение вашего участка не позволяет это сделать? Вам просто необходимо начать процедуру изменение ВРИ.

 Обращайтесь, поможем! 

Купили участок с лесом и решили построить на нем дом? Не торопитесь со сносом зеленых насаждений.

Все дело в том, что да, собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц. 

Но Верховный суд РФ допустил ограничение права собственности, связанных с необходимостью охраны зеленых насаждений. Поэтому если местным нормативным актом предусмотрена необходимость получать разрешение на рубку зеленых насаждений, если они растут на земельных участках, которые находятся в частной собственности, то лучше это сделать. Речь конечно идет о зрелых деревьях, а не о кустарниках. 

А в целом по возможности я бы максимально оставил лес на участке. Эстетично. Не понимаю, зачем зачастую собственники делают из своего участка голое поле. 

Земельный участок также как и здание, помещение является недвижимостью. Но весьма своеобразной, и намного более рискованной. И вот почему: 

▫️риск изъятия земли в связи с использованием не по целевому назначению или, например, комплексным развитием территории

▪️реальные штрафы за неиспользование земли

▫️отсутствие единой базы данных, предусматривающей все ограничения по земельным участкам, снижающие рыночную стоимость участка или вообще делающие невозможным использование участка в соответствии с назначением земли.А их просто огромное количество. Требуются специальные познания в этой сфере, выписка из ЕГРН не поможет.

▪️постоянно меняющееся законодательство в земельной сфере. Причем правила меняются кардинально. Но стоит отметить, что законы как ужесточаются, так и в отдельных случаях, наоборот, предусматривают амнистию по различным вопросам

▫️распространенная практика оспаривания прав и признание сделок с землей недействительными (в том числе по причине многочисленных ошибок при предоставлении земли).

Конечно это не полный список всех рисков. Но как известно высокая доходность неизменно связана с высоким рисками. А инвестиционный потенциал в земле огромен. Речь может идти о 1000% доходности. И тому есть реальные примеры.

Часто вижу привлекательные объявления о продаже участков, где пишут, что можно строиться и жить-не тужить.

Но не все так однозначно. Закон строго регулирует виды разрешенного использования (ВРИ) земли, где действительно можно построить индивидуальный жилой дом. К ним относятся:

▪️для индивидуального жилищного строительства

▫️для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта (приусадебный участок). Не путать с «ведением личного подсобного хозяйства на полевом участке», на котором вы сможете только сельским хозяйством заниматься.

▪️жилая застройка

▫️ведение садоводства. Не путать с ВРИ «садоводство», где вы также только условную картошку выращивать сможете.

А вот и все из списка ВРИ, предусмотренных законом в данный момент. Но нужно еще помнить, что ранее не было классификатора ВРИ, и местные органы власти предоставляли участки с самыми неординарными названиями ври. Поэтому вы можете встретить участки с такими названиями ври как «для дома», «для дачного хозяйства» и т. д. И тут надо понимать, что использовать зу со «старым» ври по его назначению можно, если это не нарушает права и интересы 3-х лиц. Либо можно соотнести «старый» ври с «новым» ври, который предусмотрен действующими правилами землепользования и застройки (изменения вносятся в ЕГРН).

А как же популярное ныне КФХ, где можно строить дом под 500 кв. м.? Рад что, у нас кругом «фермеры», но нужно понимать, что эти участки для КФХ дают право постройки жилого дома со своими нюансами, но только когда это реальное фермерство. И это уже совсем другая история.

Основной принцип земельного законодательства — земля предоставляется на торгах. Но Законом предусмотрены и случаи предоставления участков без торгов.Без торгов — как правило, речь о льготниках (многодетные, ветераны боевых действий и тд). Но не всегда. Есть основания приобретения участка без торгов для всех без исключений граждан. Одним из таких оснований является предоставление участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок) и для ведения садоводства. Все эти виды разрешенного использования (ВРИ) участка предусматривают возможность строительства на нем жилого дома. 

Что нужно сделать для этого и какие особенности у такого способа: 

▪️найти «свободную» землю, на которой местными документами территориального планирования (генеральный план, правила землепользования и застройки) предусмотрены такие ВРИ

▫️подготовить схему расположения участка на кадастровом плане территории. Ее можно сделать самому при определенных навыках или обратиться к специалисту (в т. ч. кадастровому инженеру)

▪️подать заявление о предварительном согласовании предоставления такого участка в уполномоченный орган власти. По общим правилам — это соответствующая администрация района, но в некоторых районах полномочия перераспределены и на «местах» созданы для этого специальные гос организации. Ножками можно никуда не ходить, предусмотрена возможность подачи заявления через портал госуслуг.▫️после этого уполномоченный орган разместит на местном официальном сайте извещение о том, что планируется предоставление такого участка.

▪️в случае если в установленный срок не будут поданы иные заявки на участок, вам обязаны предварительного согласовать предоставление такого участка и утвердить упомянутую схему.

▫️далее обращаемся к кадастровому инженеру, «межуем» участок и ставим его на кадастровый учет в Росреестре. 

▪️затем снова в местный уполномоченный орган уже с заявлением о предоставлении вам участка 

▫️вам вышлют договор на участок. После чего ваше право на участок будет зарегистрировано в ЕГРН.

Да, конечно, могут появиться интересанты на ваш участок и тогда будут торги. Но могут ведь и не появиться! Надо действовать.