Новости

Арендные отношения длительны. И имею место быть случаи когда у арендатора меняются жизненные планы. Поэтому многие арендаторы хотят переуступить свои прав и обязанности по договору аренды другому лицу. В этом случае условия договоры аренды сохраняются, но появляется новый арендатор.

И вроде бы все легко и понятно, но земельное законодательство имеет свой нюанс. А именно при аренде государственного или муниципального участка вправе передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия собственника если договор аренды заключен на срок более пяти лет арендатор. В этом случае достаточно лишь уведомить арендодателя.

Однако многие администрации не желают развития такого события и прямо вписывают в договор аренды условие о невозможности такой переуступки или о необходимости согласия арендодателя даже если срок договора аренды более 5 лет.

Но такое условие ничтожно, и об этом прямо указал Верховный суд РФ в своем определении от 16.06.2026 № 48-КГ26-10-К7.

То есть ограничить объем прав арендатора, предоставленных законом, договором нельзя!

Отдельно стоит остановиться на договоре аренды государственного земельного участка, заключенного на торгах.

Согласно 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Поэтому при переуступке прав по договору аренды земельного участка важен не только срок договора аренды (до 5 лет или больше), но и то как такой земельный участок может быть предоставлен по закону.

Так например, участки для ИЖС, ведения ЛПХ в границах населенного пункта (приусадебный участок). ведения садоводства могут быть предоставлены гражданам как на торгах, так и без торгов (при соблюдении процедуры, предусмотренной ст. 39.18. Земельного кодекса РФ).

Поэтому, если гражданин является арендатором государственного земельного участка для ИЖС, ведения ЛПХ в границах населенного пункта (приусадебный участок) ведения садоводства по договору аренды сроком более 5 лет, он вправе без всяких согласий переуступить (как возмездно так и безвозмездно) права по нему другому лицу. И не важно как изначально был заключен договор аренды такого участка (на торгах или без торгов), и есть ли в договоре аренды «придуманный» запрет на переуступку.

И сделать это можно хоть на следующий день после заключения договора аренды. Не забудьте только сразу уведомить о переуступке арендодателя.

10.09.2026

Росреестр разработал законопроект, согласно которому предполагается установление возможности осуществления государственного кадастрового учета и (или) регистрации прав в автоматическом режиме с применением технологий искусственного интеллекта.

Так предлагается внедрение автоматизированного осуществления учетно-регистрационных действий без участия государственного регистратора прав, за исключением осуществления государственной регистрации перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (наложение или снятие арестов, внесение сведений о причастности к экстремистской деятельности или терроризму, записей о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя, сведений об адресе электронной почты, и т. д.) удостоверение записей в Едином государственном реестре недвижимости в указанных случаях УКЭП органа регистрации прав.

07.09.2026

Крайне любопытное определение недавно вынес Верховный суд Российской Федерации по особенностям публичных торгов государственной земли. 

Как известно исключительное право на приватизацию земельного участка имеет собственник построенного на арендуемом участке здания.

В этом случае договор аренды участка расторгается и соответственно прекращается обязанность по внесению арендных платежей. 

Учитывая высокий размер арендной платы, размер которого был определен по результатам торгов (часто такая плата исчисляется миллионами рублей), каждый победитель торгов стремится побыстрее построиться и выкупить участок в собственность.

И вроде бы логично, что «переплата» арендной платы должна быть возвращена. Но нет, ВС РФ посчитал, что сумма первой годовой арендной платы — это цена победы в торгах, и она не подлежит возврату даже при выкупе участке в собственность после постройки здания в первый год аренды. По мнению суда, возврат части арендной платы в этом случае будет свидетельствовать о неправомерном изменении условий договора и результатов аукциона…

А как же срок аренды, который исчисляется годами? Это же то же условие договора аренды, которое по сути не будет выполнено при реализации арендатором предоставленного законом права на приватизацию участка в дальнейшем….

С таким подходом, получается нет смысла торопиться со стройкой в первый год аренды. Все-равно не вернут переплату за аренду.

Мне кажется, эта история еще будет иметь «продолжение» в судебной практике. Мониторим…

А вы знали, что у нас в стране запретили стройку объектов, которые расположены в зонах затопления и подтопления?

Речь о Федеральном законе от 4 августа 2026 г. № 301-ФЗ, который вступил в силу 4 августа 2026 г.

Если раньше в таких местах строиться можно было, но объект должен был быть обеспечен сооружениями инженерной защиты от негативного воздействия вод, то сейчас все будет наоборот… 

Сначала строятся  такие сооружения (водоограждающие дамбы, берегоукрепительные сооружения и других сооружения инженерной защиты), затем «корректируются» границы зон подтопления или затопления, и только после этого можно будет строиться  на своем земельном участке.

Обращаю внимание, что границы зон затопления и подтопления не совпадают с границами береговых полос, прибрежных защитных полос и водоохранных зон, а сведения о их местоположении содержатся в ЕГРН.

Задумали стройку рядом с водным объектов? Обязательно предварительно проверьте свой участок!

Я уже много раз говорил о том, что в нашей стране любят различные земельные амнистии. И вот тому очередной пример…. 

Федеральный закон от 4 августа 2026 года N 320-ФЗ. Речь идет о  долгожданном развитии сельского туризма. 

Не  для кого не секрет, что у нас в стране много заброшенных сельскохозяйственных земель. Но многие из них уже давно находятся в «частных руках». И вроде бы их самое то использовать под туристические базы, глэмпинги, дома отдыха и т.д, так как местоположение у их шикарное. 

Но  не тут-то было. Продовольственная безопасность страны во главе. И тут не оспоришь. 

Но  и туризм важен! Именно поэтому упомянутым законом в России постепенно «разрешается» развивать туризм на, казалось бы, изначально не предназначенных для этого целей землях с/х назначения. Но не се так однозначно. 

Разбираемся что приняли:

▪️сельхозтоваропроизводителям (за  искл. лиц ведущих личное подсобное хозяйство и сельхозкоопераций) разрешили строить как объекты капитального так и некапитального строительства для сельского туризма на землях с/х назначения

▫️для застройки земли с/х назначения не  должны относиться к /х угодьям

▪️максимальный размер с/х участка для развития с/х туризма  — 5 га (50000 кв. м.), максимальный процент застройки — 2500 кв. м., максимальная удаленность от основных с/х объектов — 5 м

▫️какие именно объекты с/х туризма можно будет размещать н с/х землях должно определить Правительство РФ в  ближайшее время

▪️для застройки с/х земель объектами с/х туризма необходимо разработать  утвердить проект планировки территории и  (или) проект межевания территории, которые предварительно должны быть согласованы Минсельхозом России.

▫️принятие отдельного акта правительством региона  переводе земель с/х назначения в земли особо охраняемых территорий и объектов (земли рекреационного назначения) не  требуется!

▪️отчуждать построенные объекты с/х туризма отдельно о «основной» земли, на  которой ведется сельское хозяйство, будет невозможно.

Н и вишенка на торте… данный закон вступает в  силу только 01.09.2027.

 Я читал много предыдущих редакций данного закона, и все они, на мой взгляд, не решали основную проблему «заброшенности» с/х земель, которая возникла еще до их передачи в  «частные» руки.

Посмотрим, как это будет выглядеть на практике. Но я вас уверяю, что это только «первые ласточки» или по-другому «проба пера». Развитию туризма быть!!! в нашей стране. Просто не  все так сразу.

Сегодня мы все чаще слышим в информационном поле, что «старые» земельные участки изымают из частной собственности в связи с тем, что были выявлены нарушения при их оформлении, которые были допущены 10, а то и больше лет назад. И, как оказывается, неважно, что такие участки уже несколько раз переходили из рук в руки, что на них построены дома и т. д.

Поэтому важной новостью является то, что в конце прошлой недели Правительство Российской Федерации одобрило законопроект, регулирующий сроки исковой давности для споров, касающихся приватизации государственного и муниципального имущества.

Да, в обосновании данного законопроекта речь в основном идет о приватизации госпредприятий. Но нельзя забывать о том, что абсолютно любой земельный участок изначально находился в государственной или муниципальной собственности. В этом в том числе и заключается уникальность такой недвижимости и его риски.

А согласно новым законодательным предложениям, в спорах о приватизации будут действовать сроки исковой давности, предписанные Гражданским кодексом: три года с момента выявления нарушения. Но время давности не должно превышать десять лет с момента выбытия имущества!

Исключением станут процессы изъятия имущества, связанные с антикоррупционными и противоэкстремистскими исками.

Посмотрим как в итоге рассмотрят этот законопроект. Но определенно должны быть гарантии частной собственности, в том числе и на земельные участки. 

В соответствии с пунктом 6 статьи 6 Водного кодекса РФ полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования.

Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров.

Согласно пункту 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

Аналогичные положения, содержащие запрет на приватизацию земельных участков общего пользования, занятых водными объектами, содержатся в пункте 12 статьи 85 ЗК РФ.

И не важно, являетесь вы добросовестным приобретателем участка или нет. Если ваш участок попадает в береговую полосу, то это является основанием для истребования земель, передача которых в частную собственность не допускается. И таких исков прокуратуры сейчас очень много по всей стране, а процент их удовлетворения судом достаточно высок. Тем более и Верховный суд РФ поддерживает такую позицию правоохранительных органов.

Это еще хорошо, если «оставшаяся» площадь такого участка не ниже установленного минимального размера  участков с таким видом разрешенного использования в этой местности. А то можно остаться вообще без всего…

Столкнулись с такими проблеми? Обращайтесь ко мне за квалифицированной помощью.

Ну что, пора готовиться к новой амнистии в земельной сфере…

Вчера 17.03.2026 на заседании Госдумы РФ в первом чтении был принять законопроект, согласно которому упрощается порядок перевода земель с/х назначения в земли особо охраняемых территорий и объектов для развития сельского туризма.

О чем конкретно идет речь:

— земельные участки, которые не относятся к с/х угодьям, можно будет переводить в земли особо охраняемых территорий без решения (акта) о переводе земель.

— потребуется разработка и утверждение документации о планировке территории (проект межевания территории) в отношении такого участка.

Причем делать это можно будет без предварительного изменения генпланов и правил землепользования и застройки. Их тоже потребуется изменять, но уже постфактум.

— после изменения категории земель участок можно будет застраивать объектами капитального строительства, предназначенными для развития сельского туризма.!

— осуществлять такой перевод смогут только определенные сельхозтоваропроизводители (причем как собственники, так и арендаторы).

— требования к таким обьектам сельского туризма и сельхозтоваропроизводителям будут устанавливаться Правительством РФ.

— все кто построил объекты до утверждения таких требований к обьектам, обязаны привести их в соответствие с такими правилами (в т. ч. разработать проект межевания территории) в течение года.

Закон планируется к вступлению с 1 сентября 2026 г и скорее всего будет еше много поправок перед этим. Но то, что его примут, у меня нет сомнений.

У кого есть сельскохозяйственная земля? Вперед заниматься сельским туризмом!

Обращайтесь за получением квалифицированной помощи по земельным вопросам ко мне.

Известно, что размер арендной платы напрямую зависит от вида разрешенного использования земельного участка, т. е. для каких целей он предоставлен, а также  характера деятельности на нем.

И тут важно понимать следующее.

Принципы земельного законодательства, в том числе принципы единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и деления земель по целевому назначению означают, что при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются.

По смыслу земельного и градостроительного законодательства вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать фактическому использованию объекта капитального строительства, расположенного на данном участке. 

В ином случае различие видов использования земельного участка и объекта недвижимости приведет к нецелевому использованию такого участка, что является недопустимым.

Таким образом, размер арендной платы за публичный земельный участок для правообладателя объекта недвижимости, расположенного на участке, в том числе имеющем несколько видов разрешенного использования, определяется с учетом вида разрешенного использования земельного участка и фактического использования объекта недвижимости.

Используете объект капитального строительства и соответственно земельный участок, на котором он расположен, в коммерческих целях? Не рассчитывайте на применение льготных ставок при расчете арендной платы за земельный участок!

Процедура перевода объектов индивидуального жилищного строительства в нежилые здания не должна являться способом обхода предусмотренной законом процедуры возведения и введения в гражданский оборот объекта капитального строительства коммерческого назначения в упрощенном порядке под видом жилого дома, построенного изначально в качестве нежилого здания без соблюдения требований, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.

Так решил Верховный суд РФ и это действительно правильно.

Исходя из положений жилищного и градостроительного законодательства при принятии решения о переводе жилого дома в нежилое здание на уполномоченный орган возложена обязанность проверить объект на соответствие требованиям законодательства в зависимости от предполагаемых целей его использования.

И, поскольку данный орган будет нести ответственность за принятое решение по изменению назначения здания, он вправе требовать от лица, обратившегося за переводом, представления документов, подтверждающих соответствие переводимых объектов строительным и градостроительным нормам и правилам, в том числе проектную документацию на здание, которая не требовалась при возведении индивидуального жилого дома, документы, подтверждающие проведение работ по реконструкции или переустройству объекта.

Так что упрощенный порядок введения в гражданский оборот индивидуальных жилых домов, предназначенных для проживания граждан, может значительно усложнить в дальнейшем изменение назначения здания.

Вот так у нас и проходят амнистии в сфере недвижимости… Сначала все упрощаем, а потом дружно все расхлебываем…

11 февраля 2026 года было подписано Постановление Правительства Российской Федерации № 239-р, согласно которому судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимости и объектов землеустройства по делам, связанным с изъятием земельного участка и (или) расположенного на нем объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд, и размера убытков, причиненных таким изъятием, теперь могут проводиться только государственными судебно-экспертными организациями.

Государственные интересы все больше становятся во главе… Поглядим, но думаю, что размер компенсационной выплаты изымаевого имущества, что является ключевым моментов по данной категории судебных дел, явно не вырастет…

Указанные изменения вступают в силу с 1 января 2027 г.

Верховный суд РФ разъяснил, что взыскание арендной платы за пользование земельным участков, на котором построено здание, недопустимо.

Напомню, согласно Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию участка имеет собственник законно построенного на нем здания.

В рассматриваем случае собственнику такого здания местная администрация отказала в продаже участка без торгов. Но данный отказ был признан незаконным в судебном порядке.

Несмотря на это администрация посчитала, что за период, когда договор аренды земельного участка продолжал действовать, она имеет право на взыскании арендной платы и пени.

Но Верховный суд РФ постановил, что уже с момента вынесения отказа в продаже земельного участка под зданием, признанного в последствии незаконным судом, арендная плата за этот участок не может быть взыскана в размере большем чем подлежавший уплате земельный налог! 

То есть арендатор не стал своевременно собственником земельного участка не по своей воли. Именно поэтому он должен уплатить только сумму земельного налога за спорный период.

Столкнулись с необоснованным взысканием обязательных платежей по земле? Обращайтесь! Свои права и законные интересы нужно защищать.

Росреестр разработал проект приказа о внесении изменений в стоимость платы за предоставление сведений ЕГРН. Теперь стоимость одной выписки ЕГРН об объекте недвижимости хотят поднять для юридических лиц с 1400 руб. до 1640 руб.

Продолжаем отслеживать изменения законодательства в земельной сфере…

1 сентября 2026 г. вступит в силу новый федеральный закон в сфере розничной торговли на земельных участках. Речь идет о порядке размещения нестационарных торговых объектов (НТО) на земельных участках, находящихся в частной собственности.

Так, предусматривается, что теперь НТО на «частных» земельных участках могут размещаться, если они включены в утверждаемую органами местного самоуправления схему размещения НТО (если это предусмотрено законом субьекта РФ). Отныне под НТО понимаются киоски, навесы и т.д, то, что является временным строением, сооружением, не имеющие прочной связи с землей вне зависимости от наличия или отсутствия подключения к сетям инженерно-технического обеспечения.

Кроме того, теперь к НТО относятся и мобильные торговые обьекты — так называемые автолавки, автомагазины и другие передвижные торговые обьекты.

Собственникам уже размещенных ранее НТО на «частных» земельных участках дается 3 месяца «переходного» периода на свою «легализацию» со дня принятия соответствующего закона субьекта РФ.

В 2025 г наметился курс государства на жесткий контроль на контроль за использованием земель, а в особенности за землями с/х назначения.

Смысл понятен — сохранение продовольственной безопасности страны и все в этом духе. Но не секрет, что многие с/х земли по факту уже давным-давно не являются таковыми и их использование по целевому назначению нецелесообразно. В связи с чем многие правообладатели таких земель стремятся изменить их целевое назначение. И тут важно знать. что в Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ внесены важные изменения. 

Чего ожидать?

с 1 марта 2026 г

▪️в ЕГРН будут вноситься сведения о границах с/х угодий. 

Это облегчит определение относится ли тот или иной с/х участок к с/х угодьям.

Напомним, что с/х угодья — это пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими) в составе земель с/х назначения. Они имеют приоритет в использовании, подлежат особой охране и зачастую использование их для других целей невозможно.

▫️устанавливается многоступенчатый процесс перевода с/х земель в земли иных категорий:

— сначало ходатайство о переводе рассматритвает исполнительный орган власти субьекта РФ

— в течение месяца предложения по ходатайству передаются главе региона

— если глава согласен с переводом, то он направляет инициативу в законодательный орган субьекта РФ

— если речь о переводе с/х угодий в другую категорию, то потребуется еще заключение Минсельхоза РФ.

Вообщем «долгая песня».

С Минсельхозом РФ также нужно будет согласовывать проекты схем территориального планирования и генеральные планы, если в границы населенного пункта хотят включить земельные участки с/х угодий.

с 1 января 2027 г. меняются основания перевода земель с/х угодий в др категорию

Теперь это будет возможно в исключительных случаях, связанных:

1) с непригодностью использования земель для сельскохозяйственного производства 

2) с созданием особо охраняемых природных территорий;

3) с установлением или изменением границ населенных пунктов;

4) со строительством, с реконструкцией объектов государственного значения или объектов местного значения 

5) с добычей полезных ископаемых

Ну, а если это особо ценные продуктивные с/х угодья, то их переводить никуда нельзя.

Вообщем советую не тянуть с переводом земель с/х назначения в другую категорию, если есть. такие планы. Обращайтесь!

Уже достаточно давно на земельном участке для ведения крестьянского фермерского хозяйства разрешили строить жилой дом и даже размещать там туристов. Очевидно, что строгие запреты на запрет стройки на землях сельхозначения не дают развиваться сельскому туризму, а запрос на такую деятельность велик. Благо земли сельхозназначения у нас предостаточно, но зачастую она просто простаивает без дела.

Поэтому сейчас вступили в силу новые изменения в части возможности застройки земель сельскохозяйственного назначения. Речь идет о Федеральном законе от 29.12.2025 N 579-ФЗ, согласно которому отныне: 

▪️ сельскохозяйственных участках (в том числе сельскохозяйственных. угодьях) допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация объектов капитального строительства, некапитальных строений, сооружений, предназначенных для виноградарства и (или) производства продукции

▫️ на таких земельных участках, которые на праве собственности, аренды или ином законном основании винодельческим хозяйствам, допускаются даже  строительство объектов капитального строительства, предназначенных для оказания услуг в сфере сельского туризма (там где производят вино, если простым языком говорить).

Конечно, при этом должны соблюдаться как требования как к самому участку (площадь от 5 га, включение в реестр виноградопригодных земель и тд) и обьектам капитального строительства (предельная высотность — 15 метров, этажность — не более 3), но сам факт послаблений в отношении использования земель сх назначений очевиден! 

Посмотрим как это будет реализовываться на практике. 

Может скоро будем отдыхать в гостинице, которая будет предлагать свое вкусное вино, и наслаждаться видами безграничных русских земель:)

Вчера 13.01.2026 г. Государственной Думой РФ был принят закон, согласно которому меняются правила перераспределения «частного» земельного участка и «государственного» земельного участка.

Напомним, что перераспределение участков — это процедура, в результате которого меняется площадь «частного» земельного участка без торгов. Как правило это делается для рационального использования земель, обеспечения возможности размещения обьекта недвижимости на нем, исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы.

Что же изменилось?

▪️самое главное — это то, что теперь по процедуре перераспределения может быть увеличен земельный участок любого назначения (в том числе, и участок для коммерции) без серьезных финансовых затрат (только на основании схемы расположения земельного участка на КПТ!

▫️площадь «частных» земельных участков может быть увеличена в результате перераспределения не более чем на одну тысячу квадратных метров. При этом площадь «нового» участка должна быть не более чем установленный предельный максимальный размер участка такого целевого назначения.

Пример: у  вас участок для туристического обслуживания площадью 4200 кв. м. Но для такого участка в вашей местности установлен предельный максимальный размер для такого участка 5000 кв. м. Соответственно площадь вашего участка может увеличена в результате перераспределения с «государственными» землями только на 800 кв. м. 

Такое ограничение не распространяется на земли сельскохозяйственного назначения.

▪️цена «выкупа дополнительной площади» для вашего земельного участка будет равняться разнице между кадастровой стоимостью участка прежней площади и кадастровой стоимостью участка новой площади

▫️важно, что перераспределять свои участки по такой процедуре смогут не только обычные граждане, но и бизнес (юридические лица, индивидуальные предприниматели)

▪️перераспределить «свой» участок с «государственным» можно будет однократно

По-моему хорошая возможность для развития своего бизнеса, воплощения своих идей и рационального использования земель. Надо пользоваться предоставленными возможностями!

1 января 2026 года появилась возможность обжалования решений о приостановлении  государственной регистрации прав во внесудебном порядке через апелляционные комиссии, созданные Росреестром. Ранее такая возможность существовала только в отношении решений Росреестра о приостановлении кадастрового учета.

При этом решения о государственной регистрации прав можно сразу обжаловать и в суд, но это дольше и дороже.

Определено, что:

▪️ жалобу в комиссию нужно будет направить не позднее 15 рабочих дней с даты решения о приостановлении регистрации. Комиссии на рассмотрение дается также 15 рабочих дней.

▫️подать жалобу можно будет лично, через госуслуги или по почте с описью вложения и с уведомлением о вручении.

▪️комиссия будет рассматривать заявления очно или дистанционно. Заявитель может присутствовать на заседании.

▫️если комиссия признала приостановку законной, а заявитель все равно не согласен, то решение комиссии вместе с решением о приостановке можно обжаловать в суде .

С 01.01.2026 по общему правилу размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в обязательном порядке будет определяться на основании его кадастровой стоимости (за искл., участков, приобретенных на торгах).

Ранее порядок расчета арендной платы в каждом регионе был свой, и размер арендной платы сильно различался.

Для примера размер арендной платы за земельный участок, предоставленный гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, рассчитывается как 0,6 процента от кадастровой стоимости участка.

Тема с автоматическим «государственным» уведомлением заинтересованных лиц набирает свою популярность.

Так с 1 января 2026 г в Московской области на новых правообладателей земельных участок для индивидуального жилищного строительства, ведения садоводства и ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта хотят распространить эксперимент, согласно которому они в течение 1 месяца с момента приобретения прав на участок будут получать градостроительный план на участок (через региональный портал госуслуг, электронную почту или обычную почту), где в т. ч. указываются минимальные отступы от границ земельного участка при стройке.Планируется, что в течение следующих 3-х лет в случае, если жилой дом будет построен с несоблюдением таких отступов, то кадастровый инженер обязан будет отказать в подготовке технического плана на жилой дом, а Росреестр в кадастровом учете и регистрации прав на него соответственно.На мой взгляд, это избыточный законопроект, учитывая что в целом нормы о необходимости соблюдения градостроительным ограничений и правил давно существуют.

Но посмотрим как будет в итоге. Пока законопроект прошел только первое чтение в Госдуме РФ.

Уже давно в нашей стране действует так называемая «лесная амнистия», по которой правообладатели участков, которые имеют пересечения с землями лесного фонда, могут их устранить.

Но из-за несогласованности действий органов государственной власти не все так гладко на практике. Поэтому срок устранения противоречий между сведениями Единого государственного реестра недвижимости и Государственного лесного реестра по Федеральному закону от 29 июля 2017 года № 280-ФЗ собираются продлить до 1 января 2030 года.

Работаем дальше.

Сегодня у нас в стране есть отдельные категории граждан, которым «положена» земля на льготных началах, т. е. без торгов и в отдельных случаях бесплатно.

К ним можно отнести, например, многодетные семьи, инвалидов, ветеранов боевых действий и др.

Но «льготных» граждан становится все больше, а «нужной» земли все меньше.

Поэтому сейчас в Госдуме РФ на рассмотрении находится законопроект, который меняет порядок предоставления таких участков.

Что предлагается? Прежде всего это то, что определение порядка предоставления таких участков хотят отдать на региональный уровень. И вот тут кроется самый главный момент — сначала нужно будет стать на учет как льготная категория, ну а затем только претендовать на участок. Причем с большой долей вероятностью — это будет участок из предлагаемого перечня. И как вы понимаете, вряд ли там будет много хороших предложений.

Напомню, сейчас те же ветераны боевых действий вправе выбрать интересующий участок в «любом» месте. Участок предоставляется в дешевую аренду для ведения садоводства с возможностью постройки жилого дома на нем и дальнейшим выкупом такого участка в собственность.

Следует поторопиться… Обращайтесь, поможем!

Скоро Росреестр будет использовать данные с беспилотников, вертолётов, самолётов и космических аппаратов для возбуждения административных дел против владельцев земельных участков без участия контролируемого лица. Речь идёт о нарушениях границ участков (самозахвате), неправильном использовании земель. О выявленных нарушениях собственникам будут сообщать в письмах, в том числе электронных. 

Тут уж ничего не скажешь. «Удобно», а главное — оперативно!)

Одновременно предлагается увеличить штрафы, выписываемые нарушителям муниципальными властями, с 200–300 руб. до 10–20 тыс. руб. только для физлиц. Для юрлиц эти суммы могут вырасти еще в десять раз. 

Готовимся…

1 марта 2026 г у нас вступают в силу глобальные новшества порядка изменения вида разрешенного использования земельных участков.

Что нас ожидает:

▪️конкретизируется кто, как и при каких условиях может выбрать вид разрешенного использования участка.

Спойлер — арендаторы по общему правилу не могут (такая судебная практика уже давно сформировалась).

▫️определены случаи, когда использование земельных участков допускается вне зависимости от установленных вида или видов разрешенного использования. Например, для возведения некапитальных строений и сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы), складирования стройматериалов.

▪️возможность объединения и перераспределения земельных участков с различными ВРИ

▫️виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются: 

— градостроительным регламентом

—  лесохозяйственным регламентом в отношении лесных участков из состава земель лесного фонда

— положением об особо охраняемой природной территории в отношении земельных участков, расположенных в границах особо охраняемой природной территории.

— документацией по планировке территории в отдельных случаях (по линейным обьектам, например)

▪️планируется принятие отдельного федерального закона, регламентирующего порядок изменения ВРИ земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Закон этот очень обьемный. Так что подробные изменения разберем еще в дальнейшем.

Земли сельскохозяйственного назначения все больше контролируются государством. Очередные изменения затронули и Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ.

Закон запрещает ведение гражданами садоводства (в том числе образовывать новые земельные участки) на землях сельскохозяйственного назначения, являющихся сельскохозяйственными угодьями, а также на землях, правовой режим которых не допускает осуществление таких видов деятельности.

Напоминаем, что сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), они подлежат особой охране.

Что это значит? Застройка сх угодий невозможна! Огород, пожалуйста.

В то же время новым законом разрешено продлять аренду на участки для ведения садоводства и огородничества без торгов вне зависимости от того как изначально был предоставлен этот участок.

1 марта 2026 вступит в силу еще один закон, затрагивающий интересы землепользователей.

Так правообладателей земельных участков обязали проводить мероприятия по охране окружающей среды от распространения опасных видов инвазивных (чужеродных) растений и уничтожению таких растений.

А если у вас участок из земель сельскохозяйственного назначения, и вы его «запустили опасными сорняками», то его могут и изьять.

1 сентября 2025 г вступили в силу федеральный закон от 07.06.2025 г. № 127-ФЗ и Положение о классификации гостевых домов, согласно которым легализуется предоставление услуг гостевых домов, расположенных в населенных пунктах на земельных участках для ИЖС, ведения ЛПХ (приусадебный участок), ведения садоводства.

Теперь сдавать домики в аренду можно только тем, кто «классифицировался» и включен в соответствующий реестр.

Требования к гостевому дому очень подробные (вплоть до наличия  щетки для унитаза в футляре).

Отдельно обращаю внимание, что с 1 января 2026 нельзя будет рекламироваться тем, кто не является гостевым домом по новому закону.

Напомню, это пока эксперимент, который проводится на территориях Республики Алтай, Республики Дагестан, Республики Крым, Алтайского края, Краснодарского края, Приморского края, Ставропольского края, Архангельской области, Владимирской области, Ивановской области, Иркутской области, Калининградской области, Кемеровской области — Кузбасса, Ленинградской области, Ростовской области, Херсонской области, города федерального значения Севастополя (далее — субъекты Российской Федерации), а также в федеральной территории «Сириус».

Но думаю, такая практика (возможно с внесенными изменениями) быстро распространится и на другие регионы. Мониторим…

31 августа 2025 г увеличилась госпошлина за регистрацию прав на недвижимое имущество.

Теперь регистрация прав на недвижимость будет привязана к ее кадастровой стоимости.

Для примера, произошли следующие изменения:

▪️-для физлиц:

— если кадастровая стоимость  недвижимости (или стоимость доли в праве общей долевой собственности) меньше или равна 20 млн. руб., то размер госпошлины фиксированный 4000 руб 

—если кадастровая стоимость  недвижимости (или стоимость доли в праве общей долевой собственности) больше 20 млн. руб, то размер госпошлины составляет 0,02% от кадастровой стоимости (макс. 500 000 руб.)

▫️ для юрлиц: 

— если кадастровая стоимость  недвижимости (или стоимость доли в праве общей долевой собственности) меньше или равна 22 млн. руб., то размер госпошлины фиксированный 44 000 руб 

— если кадастровая стоимость  недвижимости (или стоимость доли в праве общей долевой собственности) больше 22 млн. руб., то размер госпошлины составляет 0,02% от кадастровой стоимости (макс. 1000 000 руб.)

▪️ участники СВО освобождаются от уплаты госпошлины за государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на принадлежащую или приобретаемую недвижимость.

В августе 2025 г в Земельный кодекс РФ внесены изменения, согласно которым градостроительный план земельного участка является обязательным документом при проведении аукциона по предоставлению земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если основной вид разрешенного использования такого участка предусматривает строительство зданий, сооружений.

В классификатор видов разрешенного использования (ВРИ) внесены следующие изменения:

 ▪️ВРИ «охота и рыбалка» разделен на 2 самостоятельных ВРИ «деятельность в сфере охотничьего хозяйства» и «рыболовство»

▫️установлены новые ВРИ, которые соответствуют видам использования лесов, предусмотренными статьей 25 Лесного кодекса РФ

▪️Исключен вид «Недропользование». 

Вместо него введены два новых: — разведка и добыча полезных ископаемых; — геологическое изучение недр

При продаже недвижимости для расчета налога важна не только его продажная стоимость, но и кадастровая. Сейчас при занижении цены доходом с продажи недвижимости могут признать 0,7 от ее кадастровой стоимости. Это так называемый понижающий коэффициент, который предусмотрен Налоговым кодексом РФ.

 Однако с 1 января 2025 года регионы вправе самостоятельно устанавливать понижающий коэффициент при продаже недвижимости. Соответствующие законы уже приняты в таких субъектах РФ, как: Татарстан, Архангельская область, Астраханская область, Калининградская область, Краснодарский край, Санкт-Петербург, Крым, Республика Карелия

Будьте внимательны!

С 1 сентября 2025 г в ряде регионов РФ вводится эксперимент по предоставлению услуг гостевых домов. Что нужно знать? 

▪️государство официально закрепляет возможность оказания услуг гостевого дома в индивидуальных жилых домах

▫️речь идет об индивидуально жилых домах, расположенных в границах населенного пункта на земельных участках, предназначенных для ИЖС, ведения ЛПХ (приусадебный участок), ведения садоводства.

▪️вводится классификация гостевых домов и соотвествующий реестр таких домов

▫️будут устанавливаться требования к гостевым домам (в т. ч. к площади жилых помещений, оснащению и др.)

▪️оказание услуг гостевых домов, сведение о которых не внесены в реестр, а также их реклама запрещаются

▫️будут проводиться проверки на соответствие требования к гостевым домам. Не соответствуют — деятельность сначала приостанавливается, а потом может принудительно прекращена! 

▪️эксперимент  планируют проводить до 2027 г в следующих регионах: 

— Республика Алтай

— Республика Дагестан- Республика Крым

— Алтайский край

— Краснодарский край

— Приморский край

— Ставропольский край

— Архангельская область 

— Владимирская область

— Ивановская область

— Иркутская область

— Калининградская область

— Кемеровская область

— Ленинградская область- Ростовская область

— Херсонская область 

— Севастополь 

— федеральная территория «Сириус»

В настоящее время данный законопроект уже одобрен Советом Федерации РФ. Подписание Президентом РФ не за горами.

Использование земли все больше контролируется государством. В связи с этим планируется внедрить новые штрафы. За что еще хотят наказывать? : 

▪️если собственники зданий и сооружений не оформили права на участок под такими обьектами

▫️за использование объекта капитального строительства не в соответствии с целевым назначением участка, на котором он расположен

 ▪️за эксплуатацию объекта капитального строительства при отсутствии прав на них

При этом уточняется, что привлечь к ответственности за неиспользование участка в границах населенного пункта, садовых и огородных участков, можно только после истечения недавно внедренного 3-летнего срока на освоение таких участков.

Все это пока только на рассмотрении в Госдуме РФ. Наблюдаем.

В нашей стране безумно красивая природа. И основные места естественно расположены на землях лесного фонда. А как известно земли лесного фонда являются федеральной собственностью и их приватизация запрещена.

 Но можно взять в аренду.И даже для целей рекреации!

 Долгое время на таких землях строить можно было только временные сооружения, что безусловно не так привлекательно в бизнес целях.

Однако все течет, все меняется. И вот уже как пару лет на землях лесного фонда можно строить как некапитальные сооружения (например, туристические тропы, канатные дороги и тп), так и объекты капитального строительства (гостиницу, санаторий, объект общественного питания, бассейн и др) для оказания услуг в сфере туризма, спорта и отдыха граждан.

Ну классно же! Безусловно есть разные ограничения, которые необходимо соблюдать. Прежде всего необходимо беречь природу. А строительство объектов для места жительства граждан разумно запрещено.

При этом важно понимать, что предоставление лесных участков для целей рекреации возможно в аренду на торгах юрлицам и ИП. При этом в Госдуме находится на рассмотрении законопроект, по которому для целей рекреации возможно предоставление «соседнего» лесного участка физлицу в аренду без торгов. Но это пока только в стадии обсуждения.

Заинтересовало? Пиши мне для получения самого красивого участка в лесу на берегу водоема.

Росреестр разработал поправки к Земельному кодексу РФ в части перераспределения госземель и земельных участков, находящихся в частной собственности:

— расширяется перечень случаев для перераспределения. Теперь  не только для ИЖС, ведения ЛПХ, садоводства и огородничества, но и  для других целей

— площадь в результате переаспределеления должна увеличить не более чем на 1000 кв. м., но при этом не более чем предельный размер участка для конкретного вида разрешенного использования

— перераспределять один и тот же участок можно будет только 1 раз

А что такое перераспределение? Это возможность «получить дополнительную площадь» без торгов.

Ждем окончательную редакцию!

Очередной законопроект на рассмотрении в Госдуме.

Теперь планируют внедрить обязательную регистрацию договора безвозмездного пользования (ссуды) любой недвижимостью.

На данный момент такое правило действует только в отношении безвозмездного пользования земельным участком (со сроком более 1 года).

1 марта 2025 г вступают в силу новые Правила установления границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов.

В случае изменения границы береговой линии заинтересованные пользователи земельных участков могут инициировать изменение границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов.

Для этого правда придется потратиться на услуги землеустроителя (кадастрового инженера), который подготовит координаты «новых» границ.

Но в целом такие действия могут быть оправданы, т. к. водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы накладывают ряд ограничение на хозяйственную деятельность на участках, которые попадают в такие зоны.

В ЕГРН хотят вносить информацию о порядке владения  и пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности. 

Такой порядок должен быть закреплен нотариально удостоверенным соглашением или решением суда. Примечательно, что такой порядок планируется сохранять при переходе доли в праве собственности на недвижимое имущество к другому лицу.

Пока это только законопроект, но события развиваются достаточно быстро. Наблюдаем.

В конце 2024 г на рассмотрению в Государственную Думу РФ внесен законопроект, согласно которому вводятся критерии минимально необходимой площади здания, сооружения по отношению к площади земельного участка и необходимого для их использования.

Для участков для ИЖС, ЛПХ, ведения садоводства — это в размере 5 процентов и более.

Для земельных участков с иными видами разрешенного использования — 10 процентов и более.    

Что это значит? Пример. Арендовали участок и «маленький» домик строить нельзя. Иначе откажут потом в выкупе участка в собственность.

Впрочем нюансов много. Посмотрим что в итоге надумают.

В конце 2024 года наконец-то внесены изменения в Налоговый кодекс РФ в части срока владения земельными участками.

Так с 2025 года учитываемый при налогообложении срок владения участком исчисляется с даты возникновения права собственности на «исходный» земельный участок, а не на вновь образованный. То есть, например, объединили свои «старые» участки, а потом сразу продали, то налоги с доходов при сделки не заплатите.

Но и здесь есть конечно же исключения:

— участки должны быть для собственных нужд

— вновь образованных участков должно быть не более 2-х

Данное новшество касается участков, которые образовываются в результате раздела, объединения, перераспределения. выдела доли из других участков.

Госуслуги в сфере недвижимости продолжают переводить в электронный вид.

С 1 марта 2025 года юрлица смогут подавать заявления о кадастровом учете и (или) регистрации прав на недвижимость только в электронном виде.

Исключение — если другой стороной сделки с юрлицом является физлицо. В этом случае по-прежнему можно будет подавать документы посредством личного обращения в уполномоченный орган.

Также «переходный» период (до 1 января 2026 г.) установлен и для садоводческих (огороднических) товариществ, жилищных и гаражных кооперативов, КФХ (если они являются юрлицами), ТСЖ.

Да, проходят те времена, когда можно было построиться и все, заезжай-живи, налоги не плати. Ведь государственная регистрация прав на недвижимость не была обязательной.

Она и сейчас вроде как необязательная. Однако с 1 марта 2025 г. объект считается завершенным только после ввода его в эксплуатацию или его постановки на кадастровый учет (когда не требовался ввод в эксплуатацию/получение уведомления о завершении строительства).

Так законодатель установил следующие новые сроки:

Срок размещения извещения об аукционе до даты его проведения — 10 рабочих дней (ранее 30 календарных дней)

Срок на подписание договора купли-продажи/договора аренды земельного участка — 10 рабочих дней с момента получения проекта договора стороной (ранее 30 календарных дней).

Общий срок на процедуру по проведению аукциона — 3 месяца (ранее не установлен).

Изменения вступают в силу 1 марта 2025 г.

С началом весны 2025 г нас ожидает очередное новшество — собственники зданий и сооружений обязаны будут приобретать земельные участки под ними в собственность или в аренду.

Очевидно, что речь идет о «старых» объектах, права некоторые по тем или иным причинам ранее возникли «без земли».

Принцип единства судьбы земельного участка и обекта, расположенного над ним, продолжает реализовываться.

В конце 2024 сократили срок действия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Ранее было 2 года, теперь 1 год (исключение — когда требуется изменить вид разрешенного использования или категорию земель, срок остался прежним 2 года).

Отметим, что такое решение принимается, когда участок предоставляется без торгов.

С начала года в очередной раз увеличились размеры государственной пошлина за регистрацию прав и сделок на недвижимость. В среднем стоимость таких госуслуг выросла в 2 раза. 

Отдельно стоит отметить, что отныне станет платным и вечно  бесплатный ранее кадастровый учет недвижимости.

С 13 января 2025 г. чтобы подарить земельный участок или объект капитального строительства, обязательно нотариальное удостоверение сделки. Очевидно, что данные изменения связаны с тем, что дарение — одна из самых мошеннических схем.

Причем такие изменения касаются и дарения между близкими родственниками.

С 1 марта 2025 г. сделки с земельным участками будут осуществляться только при наличии сведений о границах таких участков в ЕГРН.

При этом оформить здание на участке «без границ» также станет невозможным.

Полностью поддерживаем такие долгожданные изменения, тк ранее учтенные участки без границ — это головная боль не только самого государства, но и как показывает практика собственников такой недвижимости.

В 2025 г. выписки из ЕГРН подорожали в 2 раза. Изменения коснулись как граждан, так и бизнес.

По-прежнему электронная выписка остается дешевле чем бумажный вариант.

При этом есть вариант бесплатной онлайн-выписки без графической части через Портал госуслуг.