Полезно

Как организовать коттеджный поселок?

Одной из форм совместного проживания в индивидуальных жилых домах, владения и пользования общим имуществом на одной территории является садовое некоммерческое товарищество. А уж назвать его можно как угодно (коттеджный поселок, загородный клуб и тд). 

 Что для этого нужно и какие у него плюсы? Разбираемся. —

▪️минимум 7 членов 

▫️создать юр лицо (СНТ) в установленном законом порядке 

▪️ найти свободный участок с целевым назначением «для ведения садоводства».

Участки для ведения садоводства могут предоставляться как на землях сельскохозяйственного назначения, так и землях населенного пункта. 

▫️участок предоставляется СНТ в безвозмездное пользование сроком до 5 лет.

Площадь «общего запрашиваемого» участка состоит из площади участка для каждого члена СНТ (как правило, 15 соток на каждого) и площади земель общего пользования в СНТ (под дороги, детские площадки, контейнеры для вывоза мусора и тд), которая равняется 20-25% от суммы площадей участков членов СНТ. 

▪️СНТ обязано подготовить проект межевания территории и выполнить все необходимые кадастровые работы для постановки на кадастровый учет земельных участков.

▫️земельный участок каждому члену может быть предоставлен без торгов в аренду или выкуплен им также без торгов сразу в собственность.

▪️члены СНТ обязаны уплачивать членские и целевые взносы. 

▫️все решения по СНТ принимаются на общем собрании членов СНТ.

Основными безоговрочными плюсами СНТ являются: 

— получение земли без торгов 

— возможность выбора места проживания в коллективе друзей/единомышленников 

— снижение затрат каждого члена на общие нужды (дороги, свет, уборка территрии и тд)

Безусловно организация СНТ требует серьезных временных и трудовых затрат. Но ведь можно и на аутсорс все отдать. Интересно? Пишите мне. 

1 га земли за копейки каждому

Немногие знают, что у нас в стране действует Федеральный закон от 7 июля 2003 года N 112-ФЗ, согласно которому каждый гражданин вправе вести личное подсобное хозяйство в целях удовлетворения личных потребностей.

Для этого любое лицо вправе получить земельный участок от государства. Участок можно купить в собственность, но гораздо интереснее взять его в аренду. Ведь в аренду участок для ведения ЛПХ (полевой участок) предоставляется без торгов! Количество участков не ограничено, но важно иметь ввиду:

▫️ Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих ЛПХ, устанавливается в размере 0,5 га.

Однако регионы вправе увеличить максимальный размер до 2,5 га.

В среднем по регионам такой размер увеличен до 1 га. Что такое 1 га? Это 10 стандартных участков по 10 соток!

▪️никакое ИП открывать не надо

▫️участок должен быть расположен за границами населенного пункта, т. е. иметь категорию земли сельскохозяйственного назначения

▪️срок аренды до 49 лет!

▫️арендные платежи очень низкие

Хотите получить такой участок? Пишите мне.

Как приобрести земельный участок у государства?

Основной принцип земельного законодательства — земля предоставляется на торгах. Но Законом предусмотрены и случаи предоставления участков без торгов.

Без торгов — как правило, речь о льготниках (многодетные, ветераны боевых действий и тд). Но не всегда. Есть основания приобретения участка без торгов для всех без исключений граждан. 

Одним из таких оснований является предоставление участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок) и для ведения садоводства. Все эти виды разрешенного использования (ВРИ) участка предусматривают возможность строительства на нем жилого дома. Что нужно сделать для этого и какие особенности у такого способа: 

▪️найти «свободную» землю, на которой местными документами территориального планирования (генеральный план, правила землепользования и застройки) предусмотрены такие ВРИ

▫️подготовить схему расположения участка на кадастровом плане территории. Ее можно сделать самому при определенных навыках или обратиться к специалисту (в т. ч. кадастровому инженеру)

▪️подать заявление о предварительном согласовании предоставления такого участка в уполномоченный орган власти. 

По общим правилам — это соответствующая администрация района, но в некоторых районах полномочия перераспределены и на «местах» созданы для этого специальные гос организации. Ножками можно никуда не ходить, предусмотрена возможность подачи заявления через портал госуслуг.

▫️после этого уполномоченный орган разместит на местном официальном сайте извещение о том, что планируется предоставление такого участка.

▪️в случае если в установленный срок не будут поданы иные заявки на участок, вам обязаны предварительного согласовать предоставление такого участка и утвердить упомянутую схему.

▫️далее обращаемся к кадастровому инженеру, «межуем» участок и ставим его на кадастровый учет в Росреестре.

 ▪️затем снова в местный уполномоченный орган уже с заявлением о предоставлении вам участка 

▫️вам вышлют договор на участок. После чего ваше право на участок будет зарегистрировано в ЕГРН.

Да, конечно, могут появиться интересанты на ваш участок и тогда будут торги. Но могут ведь и не появиться! Надо действовать.

На каком участке можно строить дом?

Часто вижу привлекательные объявления о продаже участков, где пишут, что можно строиться и жить-не тужить.

Но не все так однозначно. Закон строго регулирует виды разрешенного использования (ВРИ) земли, где действительно можно построить индивидуальный жилой дом. К ним относятся:

▪️для индивидуального жилищного строительства

▫️для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта (приусадебный участок). Не путать с «ведением личного подсобного хозяйства на полевом участке», на котором вы сможете только сельским хозяйством заниматься.

▪️жилая застройка

▫️ведение садоводства. Не путать с ВРИ «садоводство», где вы также только условную картошку выращивать сможете.

А вот и все из списка ВРИ, предусмотренных законом в данный момент. Но нужно еще помнить, что ранее не было классификатора ВРИ, и местные органы власти предоставляли участки с самыми неординарными названиями ври. Поэтому вы можете встретить участки с такими названиями ври как «для дома», «для дачного хозяйства» и т. д. И тут надо понимать, что использовать зу со «старым» ври по его назначению можно, если это не нарушает права и интересы 3-х лиц. Либо можно соотнести «старый» ври с «новым» ври, который предусмотрен действующими правилами землепользования и застройки (изменения вносятся в ЕГРН).

А как же популярное ныне КФХ, где можно строить дом под 500 кв. м.? Рад что, у нас кругом «фермеры», но нужно понимать, что эти участки для КФХ дают право постройки жилого дома со своими нюансами, но только когда это реальное фермерство. И это уже совсем другая история.

Земельный участок для ветеранов боевых действий

В земельном законодательстве как и в других сферах предусмотрен ряд категорий граждан, которые имеют социальные гарантии. К таким относятся и ветераны боевых действий.

Согласно Федеральному закону «О ветеранах» они имеют первоочередное право на получение земельного участка (зу) на следующих условиях: 

▫️зу предоставляется без торгов

▪️зу предоставляется в аренду

▫️участок предоставляется для ведения садоводства или огородничества

▪️получить можно только 1 раз и 1 участок ▫️зу выбирается заявителем самостоятельно и не зависит от прописки

Для предоставления зу нужно найти «свободную» землю нужного целевого назначения, подготовить схему расположения участка на кадастровом плане территории, собрать нужный комплект документов, согласовать эту схему в уполномоченном органе власти и провести кадастровые работы.

Арендная плата за пользование участка будет небольшая (в размере земельного налога) и позволит неспешно построить жилой или садовый дом на участке для ведения садоводства и при желании выкупить потом участок в собственность.

Согласитесь, неплохо бы иметь свой участок где-нибудь на берегу водоема…

Не знаете как это сделать? Обращайтесь. Надо пользоваться своими правами и предоставленными возможностями.

Что нужно знать при сносе леса на своем участке?

Купили участок с лесом и решили построить на нем дом? Не торопитесь со сносом зеленых насаждений.

Все дело в том, что да, собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц. 

Но Верховный суд РФ допустил ограничение права собственности, связанных с необходимостью охраны зеленых насаждений. Поэтому если местным нормативным актом предусмотрена необходимость получать разрешение на рубку зеленых насаждений, если они растут на земельных участках, которые находятся в частной собственности, то лучше это сделать. Речь конечно идет о зрелых деревьях, а не о кустарниках. 

А в целом по возможности я бы максимально оставил лес на участке. Эстетично. Не понимаю, зачем зачастую собственники делают из своего участка голое поле. 

Земельные риски

Земельный участок также как и здание, помещение является недвижимостью. Но весьма своеобразной, и намного более рискованной. И вот почему: 

▫️риск изъятия земли в связи с использованием не по целевому назначению или, например, комплексным развитием территории

▪️реальные штрафы за неиспользование земли

▫️отсутствие единой базы данных, предусматривающей все ограничения по земельным участкам, снижающие рыночную стоимость участка или вообще делающие невозможным использование участка в соответствии с назначением земли.А их просто огромное количество. Требуются специальные познания в этой сфере, выписка из ЕГРН не поможет.

▪️постоянно меняющееся законодательство в земельной сфере. Причем правила меняются кардинально. Но стоит отметить, что законы как ужесточаются, так и в отдельных случаях, наоборот, предусматривают амнистию по различным вопросам

▫️распространенная практика оспаривания прав и признание сделок с землей недействительными (в том числе по причине многочисленных ошибок при предоставлении земли).

Конечно это не полный список всех рисков. Но как известно высокая доходность неизменно связана с высоким рисками. А инвестиционный потенциал в земле огромен. Речь может идти о 1000% доходности. И тому есть реальные примеры.