Полезно

Земельные риски

Земельный участок также как и здание, помещение является недвижимостью. Но весьма своеобразной, и намного более рискованной. И вот почему: 

▫️риск изъятия земли в связи с использованием не по целевому назначению или, например, комплексным развитием территории

▪️реальные штрафы за неиспользование земли

▫️отсутствие единой базы данных, предусматривающей все ограничения по земельным участкам, снижающие рыночную стоимость участка или вообще делающие невозможным использование участка в соответствии с назначением земли.А их просто огромное количество. Требуются специальные познания в этой сфере, выписка из ЕГРН не поможет.

▪️постоянно меняющееся законодательство в земельной сфере. Причем правила меняются кардинально. Но стоит отметить, что законы как ужесточаются, так и в отдельных случаях, наоборот, предусматривают амнистию по различным вопросам▫️распространенная практика оспаривания прав и признание сделок с землей недействительными (в том числе по причине многочисленных ошибок при предоставлении земли).

Конечно это не полный список всех рисков. Но как известно высокая доходность неизменно связана с высоким рисками. А инвестиционный потенциал в земле огромен. Речь может идти о 1000% доходности. И тому есть реальные примеры.

Как приобрести земельный участок у государства?

Основной принцип земельного законодательства — земля предоставляется на торгах. Но Законом предусмотрены и случаи предоставления участков без торгов.

Без торгов — как правило, речь о льготниках (многодетные, ветераны боевых действий и тд). Но не всегда. Есть основания приобретения участка без торгов для всех без исключений граждан. 

Одним из таких оснований является предоставление участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок) и для ведения садоводства. Все эти виды разрешенного использования (ВРИ) участка предусматривают возможность строительства на нем жилого дома. Что нужно сделать для этого и какие особенности у такого способа: ▪️найти «свободную» землю, на которой местными документами территориального планирования (генеральный план, правила землепользования и застройки) предусмотрены такие ВРИ

▫️подготовить схему расположения участка на кадастровом плане территории. Ее можно сделать самому при определенных навыках или обратиться к специалисту (в т. ч. кадастровому инженеру)

▪️подать заявление о предварительном согласовании предоставления такого участка в уполномоченный орган власти. 

По общим правилам — это соответствующая администрация района, но в некоторых районах полномочия перераспределены и на «местах» созданы для этого специальные гос организации. Ножками можно никуда не ходить, предусмотрена возможность подачи заявления через портал госуслуг.

▫️после этого уполномоченный орган разместит на местном официальном сайте извещение о том, что планируется предоставление такого участка.

▪️в случае если в установленный срок не будут поданы иные заявки на участок, вам обязаны предварительного согласовать предоставление такого участка и утвердить упомянутую схему.

▫️далее обращаемся к кадастровому инженеру, «межуем» участок и ставим его на кадастровый учет в Росреестре.

 ▪️затем снова в местный уполномоченный орган уже с заявлением о предоставлении вам участка 

▫️вам вышлют договор на участок. После чего ваше право на участок будет зарегистрировано в ЕГРН.

Да, конечно, могут появиться интересанты на ваш участок и тогда будут торги. Но могут ведь и не появиться! Надо действовать.

На каком участке можно строить дом?

Часто вижу привлекательные объявления о продаже участков, где пишут, что можно строиться и жить-не тужить.

Но не все так однозначно. Закон строго регулирует виды разрешенного использования (ВРИ) земли, где действительно можно построить индивидуальный жилой дом. К ним относятся:

▪️для индивидуального жилищного строительства

▫️для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта (приусадебный участок). Не путать с «ведением личного подсобного хозяйства на полевом участке», на котором вы сможете только сельским хозяйством заниматься.

▪️жилая застройка

▫️ведение садоводства. Не путать с ВРИ «садоводство», где вы также только условную картошку выращивать сможете.

А вот и все из списка ВРИ, предусмотренных законом в данный момент. Но нужно еще помнить, что ранее не было классификатора ВРИ, и местные органы власти предоставляли участки с самыми неординарными названиями ври. Поэтому вы можете встретить участки с такими названиями ври как «для дома», «для дачного хозяйства» и т. д. И тут надо понимать, что использовать зу со «старым» ври по его назначению можно, если это не нарушает права и интересы 3-х лиц. Либо можно соотнести «старый» ври с «новым» ври, который предусмотрен действующими правилами землепользования и застройки (изменения вносятся в ЕГРН).

А как же популярное ныне КФХ, где можно строить дом под 500 кв. м.? Рад что, у нас кругом «фермеры», но нужно понимать, что эти участки для КФХ дают право постройки жилого дома со своими нюансами, но только когда это реальное фермерство. И это уже совсем другая история.

Что нужно знать при сносе леса на своем участке?

Купили участок с лесом и решили построить на нем дом? Не торопитесь со сносом зеленых насаждений.

Все дело в том, что да, собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц. 

Но Верховный суд РФ допустил ограничение права собственности, связанных с необходимостью охраны зеленых насаждений. Поэтому если местным нормативным актом предусмотрена необходимость получать разрешение на рубку зеленых насаждений, если они растут на земельных участках, которые находятся в частной собственности, то лучше это сделать. Речь конечно идет о зрелых деревьях, а не о кустарниках. 

А в целом по возможности я бы максимально оставил лес на участке. Эстетично. Не понимаю, зачем зачастую собственники делают из своего участка голое поле.